Co to jest rachunek powierniczy i jak działa

Szczegóły: Autor: Sebastian - Prombank; Kategoria: Bankowe ABC

O rachunku powierniczym

Kupno mieszkania, budowa domu, większa transakcja między firmami ... wszędzie tam pojawia się jeden problem – co zrobić, żeby żadna ze stron nie została z pieniędzmi albo bez towaru? Właśnie wtedy pojawia się rachunek powierniczy. Mechanizm jest prostszy, niż może się wydawać. Bank staje się pośrednikiem, który pilnuje pieniędzy do momentu spełnienia określonych warunków.

Najważniejsze informacje w skrócie

Rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe zabezpieczające pieniądze kupującego.
Bank wypłaca środki dopiero po spełnieniu warunków zapisanych w umowie.
Przy rachunku otwartym deweloper otrzymuje pieniądze etapami podczas budowy.
Przy rachunku zamkniętym środki trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności.
Art. 59 Prawa bankowego reguluje zasady działania rachunku powierniczego.
Rachunek powierniczy zmniejsza ryzyko utraty pieniędzy, ale nie usuwa go całkowicie.
Bank kontroluje postęp inwestycji przed wypłatą kolejnych transz środków.

Co to jest rachunek powierniczy i po co w ogóle się go zakłada?

Najprościej mówiąc, rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, na które trafiają pieniądze kupującego, ale druga strona nie może ich od razu wypłacić. Bank trzyma środki do momentu spełnienia warunków zapisanych w umowie. Dopiero wtedy pieniądze są uwalniane.

To rozwiązanie najczęściej kojarzy się z rynkiem nieruchomości. Ktoś kupuje mieszkanie od dewelopera, wpłaca kilkaset tysięcy złotych i naturalnie chce mieć pewność, że środki nie znikną po podpisaniu dokumentów. Z drugiej strony deweloper też chce wiedzieć, że klient naprawdę posiada finansowanie. Rachunek powierniczy staje się więc takim zabezpieczeniem dla obu stron.

Wiele osób myśli, że to zwykłe konto z blokadą środków. Nie do końca. Rachunek powierniczy działa według zasad zapisanych w umowie między bankiem a stronami transakcji. Bank nie może po prostu wypłacić pieniędzy „bo ktoś zadzwonił” albo wysłał maila. Muszą zostać spełnione określone warunki. Czasem będzie to podpisanie aktu notarialnego, a innym razem zakończenie etapu budowy.

I właśnie tutaj pojawia się największa różnica względem zwykłego przelewu. Przy normalnej płatności pieniądze od razu trafiają do odbiorcy. Potem zostaje już tylko zaufanie. W przypadku rachunku powierniczego bank pełni rolę kontrolera. Trochę jak arbiter między stronami.

Dobry przykład? Wyobraź sobie zakup mieszkania na etapie dziury w ziemi. Deweloper dopiero zaczyna inwestycję. Ty wpłacasz pierwszą transzę pieniędzy, ale środki nie trafiają automatycznie na jego konto firmowe. Bank sprawdza postęp prac. Jeśli budowa osiągnie określony etap – wtedy wypłacana jest część środków. Jeśli nie, pieniądze nadal pozostają zabezpieczone.

To właśnie dlatego wiele osób czuje większy komfort przy takich transakcjach. Szczególnie dziś, gdy kwoty bywają ogromne. Nawet niewielkie mieszkanie w większym mieście potrafi kosztować tyle, ile jeszcze kilka lat temu dom pod miastem ... i to bez wykończenia.

Co ciekawe, rachunki powiernicze nie są używane wyłącznie przy nieruchomościach. Spotyka się je również przy sprzedaży firm, większych inwestycjach czy transakcjach internetowych o wysokiej wartości. Mechanizm pozostaje podobny – pieniądze czekają na wykonanie ustaleń.

Są też sytuacje bardziej codzienne. Ktoś zamawia wykonanie dużego projektu, wpłaca środki na rachunek powierniczy i wykonawca otrzymuje dostęp do pieniędzy dopiero po oddaniu pracy. Dzięki temu obie strony mają trochę większe poczucie kontroli. Trochę większe, bo całkowitego ryzyka nigdy nie da się wyzerować.

Warto też wiedzieć, że bank za prowadzenie takiego rachunku pobiera opłaty. Czasem pokrywa je deweloper, a innym razem koszt jest ukryty w cenie inwestycji. Formalnie klient może tego nawet nie zauważyć, choć finalnie zwykle wszystko i tak rozlicza rynek.

Sam rachunek powierniczy nie sprawia automatycznie, że każda inwestycja staje się bezpieczna. Jeśli firma ma problemy finansowe albo dokumentacja inwestycji wygląda podejrzanie, nadal trzeba zachować ostrożność. Bank pilnuje zasad wypłaty środków, ale nie zastępuje zdrowego rozsądku.

Rachunek otwarty i zamknięty – czym się różnią i kto wybiera rodzaj?

Tutaj pojawia się podział, o którym sporo osób dowiaduje się dopiero podczas podpisywania umowy z deweloperem. Rachunek powierniczy może być otwarty albo zamknięty. Nazwy wydają się podobne, ale różnica między nimi jest naprawdę duża – głównie dla kupującego.

Otwarty rachunek powierniczy działa tak, że deweloper dostaje pieniądze etapami. Bank kontroluje postęp budowy i po zakończeniu kolejnych prac wypłaca część środków. Przykładowo po wykonaniu fundamentów trafia pierwsza transza, później kolejna po zamknięciu stanu surowego i następna po dalszych etapach inwestycji.

To rozwiązanie jest dziś bardzo popularne. Deweloper może finansować budowę pieniędzmi klientów, więc nie musi wykładać całej kwoty z własnej kieszeni albo korzystać wyłącznie z kredytów. Dla firm to wygodniejsze. Dla kupujących – trochę bardziej ryzykowne niż wariant zamknięty, choć nadal znacznie bezpieczniejsze od zwykłych wpłat bez żadnej ochrony.

Z kolei zamknięty rachunek powierniczy działa dużo bardziej rygorystycznie. Wszystkie pieniądze pozostają na koncie aż do momentu przeniesienia własności mieszkania na kupującego. Dopiero po podpisaniu aktu notarialnego bank przekazuje środki deweloperowi.

To dobre z punktu widzenia klienta? W pewnym sensie tak. Problem polega na tym, że dla dewelopera oznacza to konieczność finansowania budowy samodzielnie przez długi czas. A to kosztuje ogromne pieniądze. Właśnie dlatego zamknięte rachunki powiernicze spotyka się rzadziej.

Czasem różnice między tymi wariantami najlepiej widać na poniższym przykładzie.

Kupujesz mieszkanie za 700 tysięcy złotych.

Przy rachunku otwartym:

Wpłacasz środki zgodnie z harmonogramem.
Bank kontroluje etapy budowy.
Deweloper dostaje część pieniędzy wcześniej.
Budowa może być finansowana na bieżąco z kolejnych transz wpłat.

Przy rachunku zamkniętym:

Pieniądze leżą na rachunku przez cały okres budowy.
Deweloper czeka na pełną wypłatę aż do zakończenia transakcji.
Bank uwalnia środki dopiero po finalizacji przeniesienia własności.
Kupujący ma większą kontrolę nad momentem przekazania pieniędzy.

I teraz ważne pytanie – kto wybiera rodzaj rachunku?

Najczęściej decyzję podejmuje deweloper jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży inwestycji. Klient zwykle może jedynie zaakceptować warunki albo zrezygnować z zakupu. Oczywiście zdarzają się inwestycje oferujące różne warianty finansowania, ale to raczej wyjątki niż standard.

Niektóre osoby nawet nie zwracają uwagi na typ rachunku podczas podpisywania umowy. Patrzą na cenę mieszkania i termin odbioru ... a później okazuje się, że sposób zabezpieczenia środków ma ogromne znaczenie. Szczególnie wtedy, gdy inwestycja zaczyna się opóźniać albo pojawiają się problemy finansowe wykonawcy.

Banki też nie wypłacają pieniędzy „na słowo”. Przy rachunku otwartym zwykle pojawiają się kontrole postępu prac. Inspekcje, dokumentacja, czasem zdjęcia z budowy. Wszystko po to, żeby potwierdzić wykonanie konkretnego etapu inwestycji.

Czy to daje pełne bezpieczeństwo? Nie zawsze. Ale jednak tworzy dodatkową warstwę ochrony, której zwykły przelew po prostu nie daje.

Rachunek powierniczy w prawie bankowym – art. 59

Rachunek powierniczy nie jest wyłącznie „bankowym dodatkiem” do umowy z deweloperem. Jego działanie zostało opisane w przepisach. A gdzie?. W art. 59 ustawy Prawo bankowe. To właśnie tam określono, na jakich zasadach bank może przechowywać środki i kiedy wolno je wypłacić osobie, która jest odbiorcą pieniędzy.

Przepisy wskazują między innymi, że środki zgromadzone na rachunku powierniczym są przekazywane dopiero po spełnieniu warunków zapisanych wcześniej w umowie. Bank nie może wypłacić pieniędzy wcześniej „na życzenie” jednej ze stron. Musi pojawić się dany warunek.

W samym art. 59 znajdują się też informacje dotyczące odpowiedzialności banku oraz zasad prowadzenia rachunku powierniczego. Dla większości osób nie będzie to raczej lektura „do poduszki”, ale warto wiedzieć, że takie zabezpieczenie nie działa wyłącznie na podstawie zapisów umowy między stronami. Za całym mechanizmem stoją również konkretne przepisy prawa bankowego.

Poniżej art. 59 prawa bankowego:

1. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku – na podstawie odrębnej umowy – przez osobę trzecią.
2. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik).
3. Umowa, o której mowa w ust. 2, określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane.
3a. Rachunek powierniczy jest prowadzony w sposób umożliwiający w każdym czasie identyfikację osób trzecich, które wpłaciły środki pieniężne na ten rachunek, oraz obliczenie ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku powierniczym.
4. W razie wszczęcia postępowania egzekucyjnego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego – środki znajdujące się na rachunku nie podlegają zajęciu.
5. W razie ogłoszenia upadłości posiadacza rachunku powierniczego – środki pieniężne znajdujące się na tym rachunku podlegają wyłączeniu z masy upadłości.
6. W przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku.
7. Przepisy ust. 3–6 stosuje się w przypadku, gdy powierzenie środków pieniężnych nastąpiło w wykonaniu umowy, o której mowa w ust. 1, z datą pewną.

Jak działa rachunek powierniczy przy zakupie mieszkania – przykłady

Same definicje definicjami, ale dopiero przykład pokazuje, po co właściwie tworzy się taki rachunek i co dzieje się z pieniędzmi po podpisaniu umowy.

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie od dewelopera za 820 tysięcy złotych. Inwestycja dopiero powstaje. W miejscu docelowego osiedla stoją jeszcze dźwigi, część budynków nie ma okien, wszędzie kurz i ekipy budowlane od rana. A mimo tego trzeba już wpłacać kolejne transze.

Przy zwykłym przelewie pieniądze od razu trafiałyby na konto dewelopera. W przypadku rachunku powierniczego środki najpierw lądują na specjalnym koncie prowadzonym przez bank. I tam czekają.

Powiedzmy, że harmonogram wygląda tak:

15% po podpisaniu umowy,
kolejne 25% po zakończeniu stanu surowego,
następna część po wykonaniu instalacji,
reszta przy odbiorze mieszkania.

Bank kontroluje, czy dany etap rzeczywiście został wykonany. Jeśli tak – uwalnia odpowiednią część pieniędzy. Jeśli budowa się opóźnia albo pojawiają się problemy, środki nadal pozostają na rachunku.

To właśnie tutaj wiele osób pierwszy raz widzi sens całego rozwiązania. Szczególnie gdy inwestycja trwa dwa albo trzy lata. W takim czasie potrafi wydarzyć się naprawdę dużo. Rosną koszty materiałów, zmieniają się wykonawcy, czasem pojawiają się problemy finansowe firmy.

Inny przykład? Kupujący wpłaca oszczędności życia na mieszkanie w dużym mieście. Po kilku miesiącach budowa nagle zwalnia. Na placu budowy coraz mniej pracowników, terminy zaczynają się przesuwać. Gdyby pieniądze zostały wcześniej wypłacone w całości, odzyskanie środków mogłoby być bardzo trudne. Rachunek powierniczy ogranicza takie ryzyko, bo bank wypłaca wyłącznie część środków odpowiadającą postępowi prac.

Czasem wygląda to wręcz trochę „technicznie”. Inspektor sprawdza budowę, dokumentacja trafia do banku, dopiero później uruchamiana jest kolejna transza. Kupujący nawet nie widzi całego procesu od środka, ale właśnie wtedy działa mechanizm zabezpieczenia.

Warto też pamiętać, że rachunek powierniczy nie zawsze oznacza identyczne zasady dla każdej inwestycji. Jeden deweloper może stosować pięć etapów płatności, inny osiem. Bywają też różne wymagania banków dotyczące kontroli inwestycji. Czasami procedury są bardziej szczegółowe, czasami trochę prostsze.

Dobrym przykładem jest sytuacja, w której ktoś kupuje dom od dewelopera na nowym osiedlu pod miastem. Inwestycja wygląda dobrze, budowa rusza szybko, więc bank wypłaca kolejne transze z rachunku powierniczego. Z siedmiu zaplanowanych etapów deweloper otrzymał już cztery wypłaty, bo prace rzeczywiście posuwały się do przodu.

Nagle jednak wszystko zaczyna zwalniać. Na budowie pojawia się mniej ekip, część prac zostaje wstrzymana, terminy odbioru zaczynają się przesuwać o kolejne miesiące. W końcu inwestor zatrzymuje budowę.

I tutaj zaczynają się problemy. Część pieniędzy została już wcześniej wypłacona deweloperowi, ponieważ wcześniejsze etapy inwestycji zostały formalnie zakończone. Tych środków bank nie „cofa”. Kupujący nadal ma ochronę pieniędzy, które zostały na rachunku powierniczym i nie trafiły jeszcze do firmy, ale część kapitału została już wykorzystana podczas budowy.

Właśnie dlatego rachunek powierniczy zmniejsza ryzyko, ale nie usuwa go całkowicie. Jeśli inwestycja zatrzyma się w połowie realizacji, sytuacja potrafi zrobić się bardzo trudna. Szczególnie gdy deweloper ma problemy finansowe albo pojawiają się spory z wykonawcami.

Czy można stracić pieniądze mimo rachunku powierniczego?

Wiele osób zakłada, że skoro inwestycja posiada rachunek powierniczy, to ryzyko znika. Niestety nie do końca tak to wygląda. Rachunek powierniczy daje większą ochronę pieniędzy, ale nadal nie jest gwarancją idealnego scenariusza.

Najwięcej zależy od rodzaju rachunku oraz momentu, w którym pojawiają się problemy.

Przy rachunku otwartym część środków trafia do dewelopera jeszcze podczas budowy. Jeśli inwestycja rozwija się zgodnie z harmonogramem, bank wypłaca kolejne transze. Problem pojawia się wtedy, gdy firma nagle przestaje realizować projekt albo wpada w poważne kłopoty finansowe już po otrzymaniu części pieniędzy.

Może wyglądać to tak: budowa osiedla trwa dwa lata, wszystko wydaje się w porządku, bank wypłacił pięć z ośmiu transz, mieszkania są już częściowo wykończone. Nagle inwestycja staje. Wykonawcy schodzą z placu budowy, pojawiają się informacje o zadłużeniu firmy, a klienci zaczynają nerwowo sprawdzać komunikaty dewelopera.

Środki, które nadal znajdują się na rachunku powierniczym, pozostają zabezpieczone. Ale pieniądze wypłacone wcześniej mogły już zostać wykorzystane na budowę, wynagrodzenia, materiały albo spłatę innych zobowiązań firmy. I właśnie wtedy odzyskanie pełnej kwoty staje się dużo trudniejsze. Dlatego rachunek powierniczy ogranicza ryzyko, ale go nie usuwa. To bardziej dodatkowa warstwa ochrony niż absolutna gwarancja bezpieczeństwa.

Znaczenie ma też sam bank prowadzący rachunek. Instytucje finansowe kontrolują postęp inwestycji, jednak nie odpowiadają za cały biznes dewelopera. Jeśli firma źle zarządza finansami albo zadłużenie zaczyna wymykać się spod kontroli, sam rachunek powierniczy nie rozwiąże problemu.

Czasem pojawiają się też opóźnienia związane z dokumentacją. Bank może wstrzymać wypłatę transzy, jeśli inwestycja nie spełnia warunków zapisanych w umowie. Dla kupującego to akurat dobra wiadomość, bo środki nadal są zabezpieczone. Dla dewelopera oznacza to jednak kolejne napięcia finansowe i jeszcze większą presję na dokończenie budowy.

Warto więc patrzeć szerzej. Sam rachunek powierniczy jest ważny, ale równie istotna pozostaje historia dewelopera, wcześniejsze realizacje, sytuacja finansowa firmy czy tempo prowadzenia inwestycji. Nawet najlepsze zabezpieczenie bankowe nie zastąpi dokładnego sprawdzenia, komu właściwie powierzane są setki tysięcy złotych.

Są też sytuacje mniej spektakularne, ale nadal problematyczne. Inwestycja formalnie zostaje ukończona, jednak pojawiają się spory dotyczące jakości wykonania mieszkań, opóźnień albo usterek. Pieniądze mogły zostać już wcześniej wypłacone zgodnie z harmonogramem, a kupujący musi później dochodzić swoich praw osobno.

I właśnie dlatego wiele osób przed podpisaniem umowy nie patrzy wyłącznie na cenę mieszkania. Coraz częściej sprawdzany jest typ rachunku powierniczego, bank prowadzący inwestycję i ogólna kondycja firmy. Przy tak dużych kwotach ostrożność naprawdę ma sens.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy rachunek powierniczy jest obowiązkowy przy zakupie mieszkania od dewelopera?
W przypadku nowych inwestycji deweloperskich rachunek powierniczy jest standardowym zabezpieczeniem wymaganym przez przepisy. Ma chronić środki wpłacane przez kupujących.

Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego?
Przy rachunku otwartym deweloper dostaje pieniądze etapami podczas budowy. Przy zamkniętym środki są wypłacane dopiero po przeniesieniu własności mieszkania.

Czy bank sprawdza budowę przed wypłatą pieniędzy?
Tak. Bank kontroluje postęp prac i dopiero później wypłaca kolejne transze zgodnie z harmonogramem inwestycji.

Czy można stracić pieniądze mimo rachunku powierniczego?
Tak, częściowo jest to możliwe. Jeśli deweloper otrzymał już część transz i później zatrzymał inwestycję, odzyskanie wszystkich środków może być trudniejsze.

Kto wybiera rodzaj rachunku powierniczego?
Najczęściej decyzję podejmuje deweloper jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań w inwestycji.

Czy rachunek powierniczy działa tylko przy mieszkaniach?
Nie. Takie rachunki są używane także przy większych transakcjach biznesowych i różnych inwestycjach wymagających zabezpieczenia pieniędzy.

Co mówi art. 59 Prawa bankowego o rachunku powierniczym?
Przepis określa zasady działania rachunku powierniczego oraz moment, w którym bank może wypłacić środki odbiorcy.

Czy rachunek zamknięty daje większe bezpieczeństwo?
Z punktu widzenia kupującego zwykle tak, ponieważ pieniądze pozostają na rachunku aż do zakończenia całej transakcji.

Źródło

^{https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19971400939}

Zapraszamy również do zapoznania się z naszymi pozostałymi artykułami: