Pożyczkę pod zastaw nieruchomości dla firmy opisuje osiem pojęć: księga wieczysta, dział IV, hipoteka, miejsce hipoteki, LTV, akt notarialny, poddanie się egzekucji i dłużnik rzeczowy. Kto je rozumie, przeczyta ofertę, odpis księgi i projekt umowy bez zgadywania – i zada pożyczkodawcy właściwe pytania.
Co oznacza każde z ośmiu pojęć?
Pojęcia układają się w kolejności, w jakiej przedsiębiorca spotyka je w praktyce: od sprawdzenia nieruchomości, przez wysokość finansowania, po podpis u notariusza.
| # | Pojęcie | Co oznacza w jednym zdaniu | Gdzie to sprawdzić |
| 1 | Księga wieczysta | publiczny rejestr stanu prawnego nieruchomości: kto jest właścicielem i co ją obciąża | bezpłatna przeglądarka ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, po numerze księgi |
| 2 | Dział IV | część księgi, w której wpisuje się hipoteki | podgląd lub odpis księgi |
| 3 | Hipoteka | prawo wierzyciela do zaspokojenia się z nieruchomości – bez zmiany jej właściciela | dział IV księgi |
| 4 | Miejsce hipoteki | kolejność hipotek, od której zależy, kto pierwszy odzyska pieniądze z nieruchomości | dział IV – kolejność wpisów |
| 5 | LTV | stosunek kwoty pożyczki do wartości nieruchomości, w procentach | oferta pożyczkodawcy |
| 6 | Akt notarialny | dokument sporządzany przez notariusza, w którym ustanawia się hipotekę | projekt aktu od notariusza |
| 7 | Poddanie się egzekucji | oświadczenie w akcie, które pozwala wierzycielowi dochodzić długu bez procesu sądowego | treść aktu notarialnego |
| 8 | Dłużnik rzeczowy | właściciel nieruchomości, który nie jest pożyczkobiorcą i odpowiada tylko tą nieruchomością | umowa, akt, dział II księgi |
Co mówi księga wieczysta i dlaczego najważniejszy jest dział IV?/
1. Księga wieczysta. To pierwszy dokument, o który zapyta każdy pożyczkodawca. Ma cztery działy: pierwszy opisuje nieruchomość (położenie, powierzchnię), drugi wskazuje właściciela, trzeci zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia – na przykład służebności – a czwarty hipoteki. Treść księgi można bezpłatnie przejrzeć online, znając jej numer.
2. Dział IV. Tu widać, czy nieruchomość już zabezpiecza czyjś dług: kto jest wierzycielem i do jakiej sumy sięga hipoteka. Warto spojrzeć także na wzmianki – sygnalizują one wnioski złożone do sądu, ale jeszcze nierozpatrzone. Pusty dział IV i brak wzmianek to najprostsza sytuacja; wpisana hipoteka nie przekreśla finansowania, ale zmienia rozmowę o kwocie.
Czym jest hipoteka i dlaczego „zastaw na nieruchomości” to skrót myślowy?
3. Hipoteka. Potocznie mówi się o pożyczce „pod zastaw nieruchomości”, ale prawnie nieruchomość obciąża się hipoteką – zastaw dotyczy rzeczy ruchomych i praw. Hipoteka pozwala wierzycielowi zaspokoić się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela, nawet jeśli nieruchomość zmieni właściciela. Własność się nie zmienia: firma nadal korzysta z hali, lokalu czy domu. Hipotekę wpisuje się do oznaczonej sumy, która może obejmować także odsetki i koszty – dlatego suma hipoteki bywa wyższa niż kwota pożyczki.
4. Miejsce hipoteki. Gdy na nieruchomości jest kilka hipotek, liczy się ich kolejność. O pierwszeństwie decyduje co do zasady chwila złożenia wniosku o wpis. Wierzyciel z wcześniejszym miejscem zaspokaja się pierwszy z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości w egzekucji – tak działa kolejność zaspokajania wierzycieli hipotecznych. Dlatego banki zwykle wymagają pierwszego miejsca, a część pożyczkodawców pozabankowych przyjmuje także dalsze.
Ile można pożyczyć pod nieruchomość firmy – co oznacza LTV?
5. LTV (loan to value). To stosunek kwoty pożyczki do wartości nieruchomości. Przy LTV do 60% nieruchomość warta 1,5 mln zł pozwala pożyczyć do 900 tys. zł. Wartość ustala pożyczkodawca: bank zwykle na podstawie operatu rzeczoznawcy, część pożyczkodawców pozabankowych – na podstawie zdjęć, numeru księgi i oględzin. LTV to górna granica, a nie gwarancja kwoty. Im niższe, tym większy margines bezpieczeństwa dla obu stron, gdy ceny nieruchomości spadają.
Co podpisuje się u notariusza?
6. Akt notarialny. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego. Wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej notariusz składa do sądu elektronicznie, a hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do działu IV. Do kosztów finansowania dochodzą taksa notarialna i opłata sądowa za wpis. Projekt aktu warto dostać kilka dni przed spotkaniem i przeczytać go spokojnie, a nie przy stole u notariusza.
7. Poddanie się egzekucji. W akcie notarialnym pożyczkobiorca – a jeśli nieruchomość należy do kogoś innego, także jej właściciel – składa zwykle oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Oświadczenie wskazuje kwotę i termin, do którego wierzyciel może z niego skorzystać. Jeśli dług nie zostanie spłacony, wierzyciel nie musi wytaczać procesu: sąd nadaje aktowi klauzulę wykonalności, a sprawa trafia do komornika. W finansowaniu zabezpieczonym hipoteką to rozwiązanie powszechne, nie wyjątek.
Czy nieruchomość musi należeć do firmy?
8. Dłużnik rzeczowy. Nie musi. Nieruchomość pod pożyczkę dla firmy może należeć do osoby trzeciej – członka rodziny albo wspólnika – która zgodzi się na hipotekę. Taka osoba staje się dłużnikiem rzeczowym: nie odpowiada za dług firmy całym majątkiem, tylko obciążoną nieruchomością. Przy współwłasności zgodę wyrażają wszyscy współwłaściciele, a zabezpieczeniem jest cała nieruchomość, a nie udział jednego z nich.
Jak te pojęcia składają się w proces?
Osiem pojęć tworzy jedną sekwencję: numer księgi i zdjęcia nieruchomości → wstępna ocena i LTV → decyzja → akt notarialny z hipoteką i poddaniem się egzekucji → wypłata → wpis hipoteki do działu IV. Każdy etap – z dokumentami i czasem trwania – opisuje przewodnik pożyczka pod zastaw nieruchomości dla firmy krok po kroku.
Jak te pojęcia wyglądają w liczbach, pokazują parametry oferty Horyzont Capital (horyzontcapital.com): LTV do 60%, kwoty od 100 tys. do 10 mln zł na 3–72 miesiące, oprocentowanie od 14% rocznie i prowizja od 12%, bez operatu – wystarczą zdjęcia i numer księgi – i przy dowolnym miejscu hipoteki. Finansowanie dotyczy firm, w tym JDG, od 3. miesiąca działalności. Hasło pożyczkodawcy „Decyzja w 2 godziny, środki w 1-2 dni” oznacza w praktyce wstępną decyzję do 2 godzin i wypłatę do 24 godzin od podpisania aktu, przy komplecie dokumentów.
O co zapytać pożyczkodawcę przed podpisaniem umowy?
- Na którym miejscu zostanie wpisana hipoteka i na jaką sumę?
- Od jakiej wartości nieruchomości liczone jest LTV i kto ją ustalił?
- Do jakiej kwoty i do kiedy obowiązuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji?
- Kto płaci taksę notarialną i opłatę za wpis – i ile one wynoszą?
- Czy pożyczkę można spłacić wcześniej, kiedy i na jakich warunkach?
- Jak i kiedy hipoteka zostanie wykreślona po spłacie?
Odpowiedzi na te pytania powinny znaleźć się w projekcie umowy i aktu, zanim właściciel nieruchomości usiądzie przy stole u notariusza.
Materiał reklamowy.
Dodaj komentarz